תמונה: Pixabay/CCO
נתונים מחודש יולי 2018 בישרו על שיא שנתי של משכנתאות בהיקף 5.5 מיליארד ש"ח. לשם השוואה, ב-12 החודשים שקדמו נלקחו בממוצע מדי חודש משכנתאות בהיקף של 4.6 מיליארד ש"ח "בלבד". עם זאת, מבט רחב יותר על הענף מגלה שבאופן מסורתי חודשי הקיץ נחשבים פעילים יותר ושכל זה לא מעיד על הצורך במיחזור.
במילים אחרות, רבים מבין בעלי הדירות בוחרים למחזר משכנתא ולכן הם לא נכנסים לסטטיסטיקה של משכנתאות חדשות. יותר ויותר משקי בית בישראל מגלים את יתרונות המיחזור ואת האופן שבו ניתן להתאים מסלולי החזר לצרכים החדשים שלהם. מכאן גם עולה השאלה כמה שנים כדאי לחכות לפני שממחזרים משכנתא ואיזה שיקולים רצוי לקחת בחשבון.
כך תדעו שהגיע הזמן למחזר
האמת היא שאין מספר שנים אבסולוטי שלפניו או אחריו משתלם יותר למחזר את המשכנתא. בפועל, מיחזור משכנתא הוא עניין סובייקטיבי כי לכל אדם יש צרכים שונים ויכולות שונות. הדגש היחיד הוא על פרמטרים שאותם תמיד חשוב לקחת בחשבון כאשר מתכננים מיחזור ושינוי במסלולי ההלוואה.
משכנתא ממחזרים כאשר פרטי ההלוואה הקיימת כבר לא פוגשים את היכולת הכלכלית או את הצרכים. זה אומר שאפשר למחזר משכנתא גם אם המשכורת עלתה וגם אם היא ירדה, כל עוד שומרים על החזר של עד שליש מההכנסה הפנויה. בנוסף, יש לבחון שינויים בפרמטרים כלכליים ובהם ריבית פריים, שער הדולר, עוגן מק"מ או כל פקטור אחר שרלוונטי להלוואה.
עוד דרך לדעת שהגיע הזמן למחזר את המשכנתא היא התעוררות הצורך במעבר דירה. המשפחה גדלה והבית כבר לא מספיק לכם? ייתכן והדירה הבאה תהיה יקרה יותר ולכן לא תוכלו פשוט למכור את הנכס ולקנות אחד חדש. במקרים כאלה, הפתרון היחיד שעל הפרק הוא לבצע מיחזור ולבחור מחדש את המסלול המתאים.
כמה עולה הפירעון המוקדם?
משכנתא היא מטבעה הלוואה לטווח ארוך ולכן פירעון מוקדם שלה יעלה לכם כסף. אם תרצו להחליף מסלול הלוואה במסגרת מיחזור, אחת הבדיקות שכדאי לעשות תתייחס לגובה העמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. כמו כן, עמלת הפירעון מורכבת מגורמים שונים שנקבעים לפי מסלול ההלוואה.
עלות הפירעון המוקדם במהלך מיחזור מושפעת מעמלה תפעולית, שמכונה גם דמי טיפול. בנוסף, היא נקבעת לפי עמלת אי הודעה מוקדמת ולפי עמלת היוון שנגבית רק אם הריבית הנוכחית בהלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת על משכנתאות כפי שנהוגה במשק.
לבסוף, עמלת מדד צמוד תיגבה מכם בהלוואות צמודות מדד בלבד ורוב הבנקים ידרשו עמלת הלוואות במט"ח רק כאשר תתנו הודעה מוקדמת של פחות מ-2 ימי עסקים.