תמונה: shutterstock
מדינת ישראל נמצאת על קו השבר הסורי אפריקני, מה שאומר שהיא מועדת לרעידות אדמה חזקות. כמה חזקות? בעבר היו כמה כאלו שהחריבו ערים בארץ: יפו, עכו, צפת, טבריה וירושלים – כולן נפגעו לאורך ההיסטוריה באופן משמעותי מאד מרעידות אדמה. כאשר המדינה קמה ובשנותיה הראשונות, המטרה המידית הייתה לבנות, הרבה, וכמה שיותר מהר. אף אחד לא התעסק בתקנים ומעט מאד התעסקו בביטחון המבנים שנבנו.
תקן בניה לבניינים עמידים לרעידות אדמה נכנס לתוקפו רק בשנת 1980 והוא הקיף רק בניינים חדשים, ומה לגבי כל המבנים שנבנו קודם לכן שאינם עומדים בתקן? עניין אחר שקיבל דחיפות לאומית עשור לאחר מכן בתקופת מלחמת המפרץ הוא נושא הממ”דים. בניינים שנבנו לאחר שנת 1992 היו מחויבים לכלול ממ”ד בכל דירה. בניינים ישנים יותר – לא.
מלבד הבעיות הבטיחותיות הקיימות בבניינים ישנים, ישנו עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת: גידול האוכלוסייה. כמות התושבים במדינה גדלה בהתמדה, אבל שטח הקרקעות בערים קבוע וברובו בנוי. איך מכניסים תושבים נוספים לאותו ריבוע קרקע? בונים לגובה – מוסיפים קומות לבניינים קיימים, מרחיבים תשתיות עירוניות כך שיתנו תשובה גם לדיירים החדשים, מוסיפים חניות כדי לתת מענה לשטחי החנייה שהולכים ומתמעטים וכדומה. לתוכניות הללו לחידוש בניינים במרכזי ערים במטרה לספק את הדרישה הגוברת לדיור קוראים התחדשות עירונית.
תמ”א 38 – מה זה?
כאשר הממשלה הגיעה למסקנה שיש בעיה ביטחונית הנוגעת לבניינים ישנים שאינם עומדים בתקני בנייה כנגד רעידות אדמה החליטו ליזום תוכנית שתאפשר חידוש וחיזוק של אותם המבנים כדי שיעמדו בתקנים. כיוון שמדובר במספר גבוה מאד של בניינים, למעשה כל בניין שנבנה לפני שנת 1980, נשאלה השאלה איך אפשר לממן את התיקונים הנדרשים? ואיך לשכנע את הדיירים להסכים לתיקונים כאלו?
הפתרון שהגו יוזמי התוכנית היה פשוט: לתת תמריצים ליזמים להכנס לפרויקטים מסוג זה. בעצם, הפכו את הפרויקטים של חיזוק הבניינים לכדאיים כלכלית עבור היזמים. איך עשו זאת? הם הבטיחו הנחות מיסוי שונות והיתר לבנות קומות נוספות בבניינים הקיימים. כך למעשה נולדה תמ”א 38 – תוכנית מתאר ארצית מספר 38 – תוכנית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
לדיירים התוכנית משתלמת – הם מקבלים בניין מחוזק עמיד בפני רעידות אדמה ללא תשלום מצדם. לרב החיזוק כולל הטבות נוספות עבור הדיירים. תוספות אלו יכולות לכלול ממ”ד בדירה, מעלית, חנייה, מחסן, תוספת שטח לדירה, מרפסות, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות או הגינה וכדומה.
גם ליזמים הפרויקט משתלם, הם אמנם מבצעים על חשבונם את כל השיפוצים עליהם הסכימו עם הדיירים, אבל הם גם מקבלים דירות חדשות שנבנות מעל גג המבנה הקיים או בקומת הקרקע כדירות גן. מכירת הדירות החדשות היא זו שממנות את הפרויקט ויוצרת את הרווח עבור היזם.
עם הזמן הוכנסו שינויים בתוכנית תמ”א 38. השינוי המשמעותי ביותר הוא התיקון השני לתוכנית, תיקון שהיום מוכר בשם תמ”א 38/2. על פי התיקון הזה, יזמים יכולים במקום לחזק מבנה קיים להרוס את המבנה לחלוטין ולבנות בניין חדש לגמרי במקומו, כאשר הדיירים מקבלים דירה בבניין החדש במקום הדירה שנהרסה בבניין הישן.
איזה עוד תיקונים היו לתמ”א 38?
תיקונים נוספים לתמ”א 38 שינוי נקודות הנוגעות ביחס להטבות שהיזמים יכול לקבל מכניסה לפרויקט כזה, כגון כמה קומות מותר לבנות בנוסף לאלו הקיימות, או גובה הטבות המיסוי. תיקון אחד דיבר על כך שבניינים שנבנו בין השנים 1980- 1992 יכללו בתמ”א 38 לצורך הוספת ממ”ד, אולם סעיף זה כמעט ואינו מיושם.
מה ההבדלים בין תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2?
בתמ”א 38/1 במסלול חיזוק יסודות ובניית תוספות – הבניין עובר שיפוץ במהלכו יסודות הבניין מחוזקים כנגד רעידות אדמה, מתווספות דירות חדשות וכל שינוי שהוסכם בין היזם לדיירים נבנה. במשך תקופת השיפוץ הדיירים לרב ממשיכים להתגורר בבניין. בגלל שמדובר בפרויקט משמעותי ויקר, חשוב להבטיח כי ליזם יש את הניסיון המתאים והגב הכלכלי כדי ליישם פרויקט מסוג זה.
בתמ”א 38/2 במסלול הריסה ובניה מחדש, הבניין נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. בזמן הפרויקט הדיירים מפונים ועוברים לגור בשכירות בדירה אחרת ולאחר הפרויקט הם מקבלים דירה בבניין החדש. כמו בתמ”א 38/1, גם כאן חשוב להבטיח חוסן כלכלי וניסיון של היזם וכן לקבל ערבויות מתאימות רחבות יותר מאלו שיש לדרוש במסגרת פרויקט תמ”א 38/1.
לעתים קוראים לפרויקט תמ”א 38/2 פרויקט פינוי בינוי אולם השם אינו מדויק כי פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים בהם מספר בניינים מתאגדים וכולם עוברים תהליך הריסה ובמקומם השטח מחולק מחדש גם לבניינים כך שיתכן שבמקום 10 בניינים ישנים יקומו רק 5 בניינים חדשים. פרויקטים של פינוי בינוי לרב נערכים במסגרת תוכניות התחדשות עירונית שאינם בהכרח פרויקטים של תמ”א 38.
תמ”א 38 היא תוכנית שבה כולם מרוויחים – הדיירים מרוויחים בניין בטוח ומשופץ, או דירה חדשה ובטוחה שנבנתה על פי תקנים חדשים, היזמים מרוויחים דירות למכירה והטבות מיסוי, וזוגות צעירים מרוויחים אפשרויות מגורים בערים שכבר אין בהן כמעט דירות פנויות.